最近一张关于中信信托-深圳龙岗融资集合资金信托计划-2025年第一次受益人大会表决文件悄然流出,让沉寂许久的“国内第一高楼”项目再起波澜。
01前世今生
2017年12月,世茂股份以239亿元的价格拿下位于深圳龙岗大运片区的核心地块,并规划斥资500亿将该地块打造为深港国际中心项目,该项目为包括深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、人才公寓等于一体的大型综合体。
其中最引人注目的莫过于,世茂官宣将在项目中建造一座近700米高的摩天楼,建成后将超越632米的上海中心,成为“中国第一高楼”,风头可谓一时无两。
世茂深港国际中心于2018年动工,为了支持项目二期公寓和一期商办的开发建设,2020年7月,“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立,募集规模为87亿元。中信信托有“信托一哥”之称,巅峰时期管理的信托资产规模接近2万亿,和世贸的合作,在当时看来,可谓强强联合。中信信托·深圳龙岗融资集合信托计划也顺理成章的成为中信信托有史以来最大的单一集合信托项目,涉及投资人达上千人。
其实整个信托计划在前期运行还是非常顺利的,截至2021年底,该信托A类和B类约25亿元的产品都如期兑付。可是那两年整个房地产都在遭遇出清处理,随着开发商的纷纷暴雷,世贸也遭遇了经营危机,于是进入2022年后,信托计划出现了兑付违约,直到2022年的4月18日,整个项目还剩57亿元的本金尚未兑付,世贸也彻底停止了划付资金。2022年8月,中信信托向北京市第三中级人民法院申请对世贸深港国际中心12宗土地进行查封,查封期为3年。
02挣扎求活
世贸深港国际中心的烂尾,不仅给投资人带来了灾难,更是为龙岗大运片区的发展蒙上了阴影。整个龙岗对于深港国际中心这个项目可以说是寄予厚望,这也是龙岗摆脱地域限制、冲出深圳、面向全球的形象工程。因此从2022年,世贸无力再对该项目进行注资开发开始,龙岗就积极寻找接盘侠或者战略投资伙伴。
虽然前后接触了多家实力雄厚的国央企,但是深港国际中心有三大痛点,让各路豪门望而却步:
一、整个项目全为商业、办公及公配性质,唯一好变现的商住地块,已经被世贸建成公寓,先行给出售了。深圳本来就处于办公产品严重过剩的周期之中,接盘侠很难保证可预期的投资收益,再加上项目规划宏伟,所需资金为海量,接盘侠很容易会深陷泥潭。
二、国内房地产形势迎来大转变,楼市也迎来新阶段。综合体项目非常考验开发商的运营能力,以及经济发展的大环境,在整个行业都为求生存、活下去而挣扎的时候,潜在接盘侠很难有魄力去接手该项目,并豪赌其所谓的广阔未来。
三、中信信托已经申请对该项目查封保全,潜在接盘侠有尝试接触投资人,以期达成和解,但由于债务规模巨大、投资人众多,双方很难达成一致目标。错综复杂的债权关系,也让潜在接盘侠,不得不谨慎又谨慎、思量再思量。
迫不得已之下,世贸深港国际中心走上了法拍之路。2023年7月4日,正式首拍,标的评估金额163亿,为近10年最大的最大估值的司法拍卖资产,起拍价130亿,不出意外,直接流拍;2023年11月,在首拍价格打八折的基础上,以起拍价104亿进行二拍,遗憾的是,再次流拍。
二拍流拍后,中信信托申请以二拍保留价104.35亿元抵偿世贸未兑付的本息债务,最终北京法院同意了中信信托关于以涉案不动产抵债的请求。至此,深港国际中心项目正式归属中信信托。
03绝境逢生
本来外界都认为,同属中信旗下的中信城开会重新盘活中信信托手里的深港国际中心项目,毕竟有先例,深圳湾东头角项目最终从佳兆业手里由中信城开盘或有异曲同工之妙。
但随着中信信托-深圳龙岗融资集合资金信托计划-2025年第一次受益人大会表决意见的流出,深港国际中心项目距离绝境逢生已经不远,具体总结下相关内容:
一、龙岗国资委出手,把深港国际中心项目所有地块收归国储,收储金额68亿。
二、信托债权人剩余未兑付本金57亿左右,收储金额68亿扣除土地转让、注销、入库等工作产生的税费以及深港国际中心项目拖欠的工程款后,债权人基本可以收回投入本金。至于赚了还是亏了,冷暖自知,过去几年泥沙俱下之下,芸芸众生只是时代裹挟的一粒沙。
三、收储资金在正式协议签订时支付15%,即10亿左右;半年内再支付35%,即24亿左右;2027年1月31日之前,付清剩下的50%。分笔支付有助于减轻财政压力,同时给予了地块重新上架土拍的空间。
04未来已来
深港国际中心项目迎来转机,绝不是临时起意,在今年年初发布的龙岗区年度工作报告中,就明确提出了世贸项目作为龙岗区2025年的重点项目,要加快推进建设,并且由区领导挂点主持。因此,年底之前,我们必将看到深港国际中心项目改头换面之后,重新汇聚世人目光!
预测进程如下,如有雷同,纯属巧合:
一、在今年的10月底之前,该地块会完成调规动作。至少一半的商业地块会调成居住用地,和旁边正在建设的中海大运玖章花园一块,形成龙岗豪宅新高地。
二、在今年的12月底之前,该地块会挂牌出售。盲猜华润拿下操刀,之前规划好的深圳露台、会展中心、青少年宫等公配可能会缩减,但不会消失;教育用地由之前引进国际顶尖私立改为筹办优质公立,要么引进四大之一、要么由龙外或者港中大附属接手;集中式大型高端商业规划不会取消,配合已经运营成熟的大运天地,打造龙岗万象城;会保留一到两栋写字楼的规划。
三、盲猜回炉重造的新土拍,成交可售楼面价会破4W,在明年下半年,该地块住宅将入市,届时配合全面改善的房地产大环境,龙岗第一个均价7W+的豪宅项目,可能由此诞生。
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